En ciudades de todo el mundo, el desarrollo urbanístico sigue en marcha: edificios de oficinas, bloques de viviendas, residencias para personas mayores, hoteles o centros comerciales continúan levantándose incluso en momentos de incertidumbre económica.
Aunque el sector inmobiliario ha sufrido cierta desaceleración desde 2022, los expertos siguen considerando que la demanda estructural, especialmente en grandes núcleos urbanos, se mantiene fuerte. En este contexto, los fondos de inversión inmobiliaria ofrecen una forma de participar en el crecimiento del mercado inmobiliario sin necesidad de comprar un inmueble directamente.
¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?
Un fondo inmobiliario es un vehículo de inversión colectiva que invierte principalmente en activos del sector inmobiliario: suelos, edificios residenciales, oficinas, locales comerciales o complejos hoteleros. Para ser considerado como tal, al menos el 51% del capital debe estar invertido directamente en bienes inmuebles. El resto puede destinarse a activos líquidos como acciones o bonos.
Existen diferentes tipos de fondos inmobiliarios según su política de distribución:
- Fondos de reparto: distribuyen entre los partícipes los beneficios periódicos, normalmente una vez al año, procedentes del alquiler o venta de inmuebles. Los gastos de gestión, mantenimiento o amortizaciones se descuentan de los rendimientos.
- Fondos acumulativos: reinvierten automáticamente los beneficios en nuevos proyectos inmobiliarios, lo que puede traducirse en un incremento progresivo del valor liquidativo de las participaciones.
- Fondos mixtos: distribuyen solo parte de los beneficios, generalmente los ingresos ordinarios, y reinvierten el resto (por ejemplo, plusvalías por ventas).
Pero la clasificación más importante es la que distingue entre fondos abiertos y fondos cerrados. Veamos en qué se diferencian.
¿Qué es un fondo inmobiliario abierto?
Un fondo abierto invierte en una cartera diversificada de activos inmobiliarios, principalmente comerciales o residenciales, con el objetivo de generar rentabilidad a través del alquiler y de la revalorización de los inmuebles.
La principal característica de un fondo abierto es su liquidez regulada: los partícipes pueden comprar o vender participaciones a través de la sociedad gestora o del mercado secundario, aunque existen ciertos límites legales. En España, muchos fondos abiertos están acogidos a la normativa europea UCITS (OGAW en español), lo que ofrece seguridad y protección adicional al inversor.
Para proteger la estabilidad del fondo, existen requisitos mínimos como:
- Una diversificación mínima de la cartera (por ejemplo, al menos 9 inmuebles distintos).
- Un límite máximo de exposición a un solo activo (normalmente no más del 15% del patrimonio total).
- Restricciones sobre la inversión en proyectos en desarrollo o activos en divisa extranjera sin cobertura.
Los fondos abiertos suelen establecer una permanencia mínima (por ejemplo, 24 meses) y una notificación de reembolso anticipado (hasta 12 meses) para proteger la liquidez del fondo. No obstante, el inversor puede vender su participación en mercados secundarios especializados si desea salir antes.
¿Qué es un fondo inmobiliario cerrado?
Un fondo cerrado funciona de manera muy diferente. En lugar de admitir nuevas suscripciones de forma continua, se abre una fase de captación de capital limitada en el tiempo. Una vez alcanzado el objetivo de financiación, el fondo se cierra y se destina a la compra, desarrollo o explotación de uno o varios activos concretos.
El inversor que participa se convierte en socio del vehículo de inversión, generalmente con una aportación mínima elevada (habitualmente 5.000€, 10.000€ o más). Estos fondos suelen tener una duración de 10 a 20 años y ofrecen rentabilidades esperadas superiores, aunque también conllevan riesgos importantes, como la pérdida total del capital invertido.
La liquidez es muy limitada: no se pueden vender participaciones libremente, salvo a través de un mercado secundario, donde la demanda suele ser baja y los precios poco competitivos.
Por su estructura y falta de diversificación, los fondos inmobiliarios cerrados están más expuestos a riesgos y problemas financieros o de gestión. Por ello, se consideran productos más complejos y no aptos para todos los perfiles inversores.
Diferencias clave entre fondos abiertos y fondos cerrados
| Características | Fondos cerrados | Fondos abiertos |
|---|---|---|
| Duración | 10 a 20 años o más | Mínimo 24 meses + preaviso |
| Rentabilidad esperada | Alta (estimaciones no garantizadas) | Moderada (alrededor del 3–5% anual) |
| Inversión mínima | 5.000€ a 20.000€ | Desde 50€ o menos |
| Riesgo | Elevado, incluso pérdida total | Moderado, sin aportaciones adicionales |
| Diversificación | Baja (1–3 activos) | Alta (cartera amplia) |
| Liquidez | Muy baja, vía secundario | Moderada, con condiciones |
| Costes | Altos, menos transparentes | Moderados, más controlados |
| Protección legal | No hay patrimonio protegido | Capital considerado fondo separado |
Alternativas de inversión a los fondos inmobiliarios
Además de los fondos tradicionales, existen otras formas de invertir en el sector inmobiliario sin necesidad de adquirir un inmueble ni asumir los costes y la gestión directa.
Una opción popular es invertir en REITs (Real Estate Investment Trusts) o su equivalente en España: las SOCIMI. Son empresas cotizadas que obtienen ingresos por la gestión y alquiler de activos inmobiliarios, y reparten beneficios a sus accionistas.
Otra alternativa innovadora es el crowdinvesting inmobiliario. A través de plataformas como Hausera, puedes participar en proyectos inmobiliarios desde importes muy reducidos, con mayor control, transparencia y sin comprometer grandes sumas de dinero a largo plazo. Este modelo representa una evolución frente a los fondos tradicionales, ofreciendo acceso a oportunidades antes reservadas a grandes patrimonios.
Fondos inmobiliarios: diferencias entre fondos abiertos y cerrados