REITS o Real Estate Investment Trust
Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son conocidos en España como Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs). Estas son sociedades anónimas que obtienen la mayoría de sus ingresos a través de la explotación, alquiler o venta de bienes inmuebles y están sujetas a una regulación específica que ofrece ventajas fiscales. Su funcionamiento está regulado principalmente por la Ley 11/2009, modificada posteriormente, que establece su marco legal en España.
Características principales de las SOCIMIs o REITs en España:
- Objetivo empresarial
El objeto principal de las SOCIMIs es la adquisición, promoción, tenencia y arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a actividades económicas. - Cotización obligatoria
Las SOCIMIs deben estar obligatoriamente admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, como el BME Growth en España. - Distribución de beneficios
Estas sociedades están obligadas a distribuir al menos:- El 80% de los beneficios derivados del arrendamiento de inmuebles.
- El 50% de las ganancias obtenidas por la venta de propiedades (si los inmuebles no han sido reinvertidos en tres años).
- El 100% de los dividendos provenientes de participaciones en otras SOCIMIs.
- Exenciones fiscales
Las SOCIMIs están exentas del Impuesto de Sociedades a nivel corporativo, siempre que cumplan con los requisitos legales. Sin embargo, los accionistas tributan por los dividendos recibidos según las normas del IRPF o Impuesto sobre Sociedades aplicables. - Requisitos de capital y estructura
- El capital social mínimo debe ser de 5 millones de euros.
- Al menos el 80% del valor del activo de la SOCIMI debe estar invertido en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento o en participaciones en otras SOCIMIs.
- No se permite la venta de inmuebles adquiridos hasta que hayan pasado al menos tres años desde su adquisición.
- Accionariado y participación pública
- Deben contar con un free float (capital flotante) mínimo del 25% para garantizar liquidez en el mercado.
- No pueden existir participaciones directas superiores al 5% que concentren el control absoluto.
Ventajas de las SOCIMIs para los inversores
- Acceso a grandes inversiones inmobiliarias
Permiten a los pequeños inversores participar en el mercado inmobiliario mediante la compra de acciones cotizadas, ofreciendo exposición a activos como centros comerciales, oficinas o edificios residenciales. - Liquidez
Al estar cotizadas, las acciones de las SOCIMIs pueden comprarse y venderse en cualquier momento en el mercado, lo que las hace más líquidas que los fondos inmobiliarios tradicionales. - Ventajas fiscales
La exención del impuesto sobre sociedades y la obligación de distribuir gran parte de los beneficios como dividendos hacen que sean atractivas desde una perspectiva fiscal y de rentabilidad.
Diferencias entre SOCIMIs y Fondos de Inversión Inmobiliaria
- Cotización en mercados
Las SOCIMIs están obligadas a cotizar en mercados regulados, mientras que los fondos inmobiliarios pueden no hacerlo. - Distribución de beneficios
Las SOCIMIs tienen un régimen de distribución más estricto, lo que asegura un flujo constante de dividendos para los accionistas. - Régimen fiscal
Las SOCIMIs están exentas del Impuesto de Sociedades, mientras que los fondos inmobiliarios pagan un tipo reducido del 15% sobre ciertos ingresos. - Flexibilidad en la estrategia de inversión
Los fondos inmobiliarios pueden realizar más operaciones de compraventa de inmuebles, mientras que las SOCIMIs tienen restricciones en este ámbito para evitar el uso especulativo.
Contexto internacional de los REITs
Los REITs son estructuras comunes en más de 30 países, destacando su origen en Estados Unidos en 1960. Otros países como Países Bajos y Australia los introdujeron en las décadas de 1960 y 1980, respectivamente. En España, las SOCIMIs se regularon por primera vez en 2009, aunque su auge comenzó tras la reforma fiscal de 2012, que les otorgó un marco más competitivo.
Las SOCIMIs son una herramienta de inversión ideal para quienes desean participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades directamente. Su estructura fiscal favorable, junto con la obligación de distribuir dividendos, las convierte en una opción atractiva para inversores que buscan diversificar su cartera y obtener ingresos regulares.
¿Qué son los REITs?