A diferencia de los fondos inmobiliarios abiertos, los inversores en un fondo inmobiliario cerrado no pueden solicitar la devolución de su participación en cualquier momento. En la mayoría de los casos, es necesario esperar hasta el vencimiento del fondo, lo que suele implicar periodos superiores a diez años.
Sin embargo, existen alternativas para recuperar la inversión antes de la fecha de vencimiento. En casos de mala praxis en la comercialización del fondo, como falta de información sobre riesgos o costes excesivos, es posible reclamar la nulidad del contrato o incluso solicitar indemnizaciones. Pero este proceso puede ser complejo y difícil de probar.
Una opción más accesible es vender la participación en el mercado secundario. Aunque este mercado presenta ciertas dificultades, puede ser una solución para los inversores que buscan liquidez antes del plazo previsto. A continuación, analizamos su funcionamiento y los aspectos clave a tener en cuenta.
¿Qué es el mercado secundario de fondos cerrados?
El mercado secundario permite a los inversores vender sus participaciones en fondos inmobiliarios cerrados antes del vencimiento. En España, estos fondos suelen estructurarse como sociedades de inversión colectiva o vehículos similares.
Al invertir en un fondo cerrado, el inversor adquiere una participación en una sociedad que gestiona activos inmobiliarios. En caso de dificultades financieras, es importante recordar que la responsabilidad puede variar según la estructura del fondo. Dependiendo de su forma jurídica, algunos vehículos podrían implicar obligaciones adicionales de aportación de capital en situaciones extraordinarias.
El principal desafío del mercado secundario es la falta de regulación específica y de referencias claras de precios, lo que dificulta establecer el valor de mercado de las participaciones. A diferencia de las acciones cotizadas en bolsa, los precios de los fondos cerrados se determinan principalmente por la oferta y la demanda, lo que puede dar lugar a descuentos significativos sobre su valor liquidativo.
¿Cómo vender participaciones en el mercado secundario?
El proceso de venta varía según la plataforma utilizada. Generalmente, los pasos son los siguientes:
- Registro en la plataforma: el inversor debe inscribirse en un mercado secundario de fondos y proporcionar la documentación necesaria.
- Publicación de la oferta: se establece un precio de venta mínimo y se pone a la venta la participación.
- Búsqueda de comprador: dependiendo de la plataforma, puede haber un sistema de subasta o negociación directa.
- Transferencia de la participación: una vez alcanzado un acuerdo, la sociedad gestora o el intermediario autorizado formaliza la transferencia.
- Pago y deducción de comisiones: el comprador realiza el pago y se descuentan las comisiones de la operación antes de transferir los fondos al vendedor.
El tiempo necesario para completar la venta depende de la demanda del mercado y del atractivo de la participación en venta.
Los fondos de inversión de mercado secundario
En algunos casos, los compradores en el mercado secundario no son inversores individuales, sino fondos especializados en la compra de participaciones de segunda mano. Estos vehículos adquieren participaciones en fondos cerrados a precios reducidos, aprovechando la necesidad de liquidez de los vendedores, para luego mantenerlas hasta el vencimiento o revenderlas en mejores condiciones.
Este modelo de negocio es común en sectores como el inmobiliario, el transporte (fondos de aviones o barcos) y otros activos alternativos.
Qué tener en cuenta antes de vender en el mercado secundario
Vender participaciones en fondos cerrados puede ser complicado. Antes de iniciar el proceso, es recomendable evaluar los siguientes aspectos:
- Costes de venta: algunas plataformas cobran comisiones elevadas, que pueden oscilar entre el 3% y el 5% del valor de la transacción o incluir una tarifa mínima.
- Precio de venta: dado que la demanda en el mercado secundario puede ser baja, es posible que la venta de la participación implique una pérdida significativa respecto al valor liquidativo.
- Restricciones contractuales: algunos fondos establecen cláusulas que limitan la venta de participaciones o impiden transferir ciertas obligaciones al comprador.
- Implicaciones fiscales: en España, la venta de participaciones en fondos de inversión está sujeta a tributación. Si la venta se realiza tras más de 10 años de inversión, puede estar exenta de impuestos, pero si se efectúa antes, la ganancia debe declararse como renta del ahorro. Es importante verificar las condiciones fiscales aplicables antes de cerrar la operación.
Vender participaciones en fondos inmobiliarios cerrados en el mercado secundario es una opción para los inversores que necesitan liquidez antes del vencimiento del fondo. Sin embargo, este proceso puede implicar descuentos importantes sobre el valor de la inversión y conllevar costes adicionales.
Antes de tomar una decisión, es recomendable analizar todas las opciones, considerar el impacto fiscal y evaluar si otras estrategias pueden resultar más beneficiosas a largo plazo.
Venta de fondos inmobiliarios cerrados en el mercado secundario