Si estás pensando en invertir en fondos inmobiliarios abiertos con la expectativa de obtener una alta rentabilidad, es posible que los resultados no cumplan tus expectativas. Desde 2013, estos fondos han ofrecido una rentabilidad media anual de entre el 2% y el 2,5%.
¿A qué se debe esta rentabilidad relativamente baja? ¿Qué implicaciones tiene para ti como inversor? ¿Y cómo se espera que evolucione en el futuro? En este artículo respondemos a estas preguntas.
¿De qué depende la rentabilidad de los fondos inmobiliarios abiertos?
Los fondos inmobiliarios abiertos invierten en una amplia variedad de inmuebles, tanto residenciales como comerciales. Su rentabilidad se compone de varios elementos:
Revalorización de los inmuebles
La venta de propiedades forma una parte importante de la rentabilidad. Normalmente, los gestores de fondos compran inmuebles en mercados a la baja y los venden en ciclos alcistas, buscando así maximizar la ganancia por revalorización.
Ingresos por alquiler
Los ingresos procedentes del alquiler son otro componente fundamental. Su relevancia depende del nivel de ocupación: los inmuebles vacíos no generan renta. El riesgo de impago también se considera al seleccionar nuevas propiedades.
Rentabilidad de la liquidez del fondo
Según la legislación española, al menos un 5 % del patrimonio de un fondo inmobiliario debe mantenerse en activos líquidos, como bonos o depósitos a corto plazo. La baja rentabilidad de estos instrumentos en los últimos años ha sido un factor que ha lastrado el rendimiento global.
Costes de gestión
Los costes de administración del fondo y de gestión de los inmuebles pueden reducir significativamente la rentabilidad. Por eso, tanto los gestores como los inversores deben prestar atención a estas comisiones.
¿Qué deben tener en cuenta los inversores particulares?
Antes de invertir en un fondo inmobiliario abierto, conviene revisar su nivel de riesgo, que se mide mediante el SRRI, Indicador Sintético de Riesgo y Rentabilidad, publicado trimestralmente por asociaciones de gestión de activos. Este indicador va del 1, riesgo bajo, al 7 considerandose como riesgo elevado.
Además, debes tener en cuenta que los fondos inmobiliarios abiertos tienen restricciones de liquidez: no puedes vender tus participaciones libremente en cualquier momento. Es obligatorio mantener la inversión durante al menos dos años y respetar un plazo de preaviso de un año para el reembolso. No obstante, puedes vender tus participaciones en el mercado secundario si el fondo cotiza en bolsa.
¿Cómo ha evolucionado la rentabilidad de estos fondos?
Desde la crisis financiera de 2008, la rentabilidad media anual de los fondos inmobiliarios abiertos ha oscilado entre el 2% y el 2,5%, a pesar del fuerte crecimiento del sector inmobiliario en Europa durante la última década. ¿Por qué no se ha trasladado este auge a mayores rendimientos?
La respuesta está en el exceso de liquidez. Durante años, el Banco Central Europeo mantuvo una política de tipos de interés extremadamente bajos, lo que disparó la demanda de inmuebles y, en consecuencia, sus precios. Esta sobrevaloración dificultó que los fondos encontraran activos rentables, lo que llevó a acumular liquidez sin rendimiento.
Así, aunque las inversiones individuales en inmuebles sí generaban beneficios, el volumen total de activos gestionados y la alta proporción de liquidez terminaron diluyendo la rentabilidad general. Algunos fondos incluso optaron por dejar de aceptar nuevas suscripciones para frenar la entrada de capital.
¿Qué perspectivas hay para el futuro?
Es difícil hacer previsiones fiables, pero desde 2022 el mercado inmobiliario ha cambiado radicalmente. La pandemia ya había provocado una bajada de la rentabilidad, pero la guerra de Ucrania y la inflación llevaron al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo el crédito y enfriando el mercado inmobiliario.
Actualmente, los tipos hipotecarios a 10 años en España se sitúan en torno al 3,5%. Aunque el crecimiento explosivo de los precios ha quedado atrás, la demanda de vivienda sigue siendo alta, por lo que se espera que los alquileres continúen subiendo, lo que podría estabilizar la rentabilidad de los fondos inmobiliarios.
Ejemplos de fondos inmobiliarios con presencia en el mercado español
En España, el acceso a fondos inmobiliarios abiertos tradicionales es más limitado que en otros países europeos como Alemania. No obstante, existen alternativas gestionadas por entidades nacionales que invierten directamente en activos inmobiliarios, en SOCIMIs o en empresas cotizadas del sector. Sus rentabilidades, aunque moderadas, tienden a ser estables a medio y largo plazo.
| Fondo | Gestora | Tipo de fondo | 1 año | 3 años (anualizado) | 5 años (anualizado) |
|---|---|---|---|---|---|
| Mutuafondo Inversión Inmobiliaria FI | Mutuactivos | Inmobiliario directo | 2,10 % | 2,75 % | 2,83 % |
| Sabadell Inmobiliario FI | Banco Sabadell | Mixto inmobiliario | 1,80 % | 2,40 % | 2,65 % |
| Imantia Capital Inmuebles | Imantia | Mixto inmobiliario | 1,52 % | 1,98 % | 2,25 % |
| CaixaBank Comunicación Inmobiliaria | CaixaBank AM | Fondo mixto con SOCIMIs | 3,12 % | 3,67 % | 4,10 % |
| Andbank Real Estate FI | Andbank | Inmobiliario diversificado | 2,88 % | 3,45 % | 3,79 % |
¿Qué alternativas hay a los fondos inmobiliarios abiertos?
Una opción parecida en nombre pero muy distinta en funcionamiento son los fondos inmobiliarios cerrados. En ellos se invierte generalmente en un solo activo, lo que implica una baja diversificación y un riesgo más alto. Además, las participaciones no son fácilmente vendibles y la inversión mínima suele ser de 5.000 o 10.000 euros.
Una alternativa más flexible son los ETFs inmobiliarios. Estos fondos no invierten directamente en inmuebles, sino en acciones de empresas del sector. Replican un índice bursátil de compañías inmobiliarias, ofreciendo mayor liquidez, bajos costes y una buena diversificación para el inversor particular.
¿Cuál es la rentabilidad de los fondos inmobiliarios abiertos?