Gastos, hipotecas y planificación inmobiliaria

Una hipoteca no es solo una firma ante notario. Es un compromiso financiero a largo plazo que debe estar respaldado por decisiones bien meditadas, datos reales y una comprensión clara de todos los costes asociados. En Hausera, creemos que una buena financiación empieza por una mejor información. Por eso, en esta segunda entrega de nuestra guía sobre hipotecas prestamos especial atención a los gastos de la financiación inmobiliaria, cómo planificarla con criterio y qué debes tener en cuenta antes de tomar decisiones importantes.

No todo es el precio de compra: los gastos que debes prever

Uno de los errores más comunes al comprar una vivienda es centrarse únicamente en el precio de venta. Sin embargo, hay una serie de gastos adicionales que pueden suponer entre un 10% y un 15% del importe total de la operación. Contar con ellos desde el inicio te evitará sorpresas y te permitirá negociar con más confianza.

Impuestos: ITP o IVA, según el tipo de vivienda

Si compras una vivienda de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma y suele situarse entre el 6% y el 10%.

En viviendas de obra nueva, en cambio, se aplica el IVA, generalmente un 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Gastos de notaría y registro

La compraventa y la constitución de la hipoteca deben formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. En conjunto, estos trámites suponen alrededor del 1% al 1,5% del valor del inmueble. No son negociables, pero sí previsibles.

Agencia inmobiliaria: ¿quién asume la comisión?

Si compras a través de una inmobiliaria, puede aplicarse una comisión, conocida como honorarios de agencia, que suele estar entre el 3% y el 5 % del precio de venta, más IVA. Asegúrate de aclarar si esta comisión corre a tu cargo o la asume el vendedor.

Costes adicionales

Además de los costes legales y fiscales, debes contar con una reserva para gastos post-compra. Reformas menores, muebles, electrodomésticos o incluso la propia mudanza son partidas que pueden impactar en tu liquidez inicial.

Hipoteca sí, pero con planificación

Antes de comprometerte con un préstamo hipotecario, es necesario tener clara tu capacidad real de pago. Esto no se reduce solo a cuánto ingresas, sino a cuánto puedes asumir de forma constante sin poner en riesgo tu estabilidad.

Haz números reales: ingresos y gastos

Calcula tus ingresos netos mensuales: salario, rentas, ayudas, etc., y compáralos con tus gastos fijos: alquiler actual, suministros, transporte, alimentación, seguros, ocio… Una planificación realista empieza por un buen diagnóstico.

Tu cuota mensual no debe superar el 35 % de tus ingresos

Este es el límite que manejan habitualmente las entidades financieras para evitar situaciones de estrés financiero, siendo siempre mejor mantenerte por debajo.

Tipos de préstamos hipotecarios y condiciones

La elección de una hipoteca no depende solo del banco, sino también de tus necesidades, tu perfil financiero y tus planes a futuro. Estos son los principales tipos de préstamo que encontrarás en el mercado:

Hipoteca de amortización constante

Es la más habitual. Pagas una cuota mensual que combina capital e intereses. Al principio, la mayor parte corresponde a intereses, pero con el tiempo se va amortizando más capital. Ofrece estabilidad y permite prever con facilidad tu evolución financiera.

Hipoteca con pago único final (préstamo bullet)

No es común entre particulares. Se pagan únicamente intereses durante el plazo, y el capital se devuelve todo al final. El préstamo bullet puede tener sentido en operaciones de inversión o compraventas con revalorización prevista a corto plazo, pero conlleva más riesgo.

Interés nominal vs TAE: ¿qué debes mirar realmente?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que se aplica sobre el capital prestado. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye ese interés más comisiones, seguros y otros gastos asociados. Es el mejor indicador para comparar ofertas.

Otros costes que no puedes pasar por alto

Firmar una hipoteca implica también una serie de costes indirectos. Te los detallamos para que los tengas en cuenta desde el primer momento:

• Tasación del inmueble: el banco pedirá una tasación para determinar el valor del inmueble y definir el porcentaje de financiación. Este coste, que suele rondar entre 300€ y 600€, lo asume el comprador.
• Comisión de apertura y cancelación anticipada: algunas entidades aplican una comisión al formalizar la hipoteca, que puede situarse entre el 0,5% y el 1%. Además, si decides amortizar anticipadamente, puede haber una penalización (limitada por ley, pero existente). Leer la letra pequeña no es una opción: es una necesidad.
• Seguros vinculados y productos adicionales: muchas hipotecas están asociadas a seguros de vida o de hogar. En algunos casos, es obligatorio contratarlos con la entidad. Evalúa bien si te convienen y si puedes contratarlos por tu cuenta con mejores condiciones.

Entiende tu plan de amortización

El banco te entregará un plan de amortización donde verás mes a mes cuánto pagarás, qué parte corresponde a intereses y qué parte a capital. Es tu hoja de ruta financiera.

¿Qué pasa cuando venza el tipo fijo?

Si has contratado una hipoteca a tipo fijo, esa condición no es para siempre. Cuando se acerque el final del periodo pactado, tendrás que negociar una nueva financiación: ya sea con tu banco actual, prolongación, o con otra entidad, subrogación. Lo ideal es empezar a valorar opciones entre 18 y 24 meses antes del vencimiento.

5 claves para una financiación con sentido

1. Asegúrate de entender todos los costes, no solo el interés. Compara ofertas usando la TAE y el plan de amortización.
2. No firmes una hipoteca si no encaja en tu realidad económica. Una buena financiación no aprieta, acompaña.
3. No te olvides de los seguros: algunos son obligatorios, otros recomendables. Elige con criterio y compara precios.
4. Consulta si tienes acceso a ayudas públicas (vivienda joven, eficiencia energética, etc.). En muchos casos, se pierden por desconocimiento.
5. Pide asesoramiento. En Hausera creemos que las decisiones financieras importantes merecen tiempo, claridad y acompañamiento profesional.