Invertir en una vivienda para ponerla en alquiler se ha consolidado como una de las opciones favoritas para quienes buscan una inversión segura y con rentabilidad a largo plazo. Sin embargo, el camino que va desde la primera búsqueda hasta la firma del contrato de arrendamiento puede estar lleno de obstáculos. En esta guía te ofrecemos un recorrido paso a paso para evitar errores y tomar las decisiones más acertadas.
¿Vivienda para uso propio o para alquilar?
Antes de lanzarte a comprar una vivienda, es fundamental tener claro si será para uso propio o si la destinarás al alquiler. Esta decisión condicionará aspectos como la ubicación, la distribución o la superficie:
- Si buscas una vivienda para vivir, deberás ajustar la elección a tu presupuesto y a tu proyecto de vida.
- Para alquiler, suelen funcionar mejor pisos de entre 45 y 80 metros cuadrados, ya que tienen una alta demanda y se alquilan con mayor facilidad.
Elegir la ubicación adecuada
Si tu objetivo es invertir para alquilar, la ubicación y el presupuesto son los factores más importantes. Un inmueble bien situado, cerca de transporte público, zonas comerciales, universidades o áreas de empleo, no solo se alquila más rápido, sino que también mantiene mejor su valor con el tiempo. Eso sí, las zonas más cotizadas implican precios de compra más altos, así que deberás ajustar tu búsqueda a la cantidad que estés dispuesto a invertir.
Evaluar el valor y estado de la vivienda
Una vez que hayas encontrado un piso que encaje con tus criterios, visita el inmueble y revisa con atención posibles desperfectos o reformas necesarias. Documenta todo con fotografías. Si no tienes experiencia en construcción o rehabilitación, merece la pena contratar a un arquitecto técnico o perito para una inspección. En España, una tasación oficial suele costar entre 300 y 500 euros, y una inspección técnica detallada puede rondar entre 400 y 800 euros.
No olvidar los gastos adicionales de compra
Además del precio de venta, deberás asumir una serie de gastos adicionales que, en total, suelen suponer entre un 10% y un 13% del precio de compra. Entre ellos se incluyen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA en obra nueva), los honorarios de notaría, el registro de la propiedad, los gastos de gestoría y, en su caso, los honorarios de agencia inmobiliaria. También debes tener en cuenta las comisiones de apertura y formalización de hipoteca, si recurres a financiación.
Firmar un contrato de arras
Cuando llegues a un acuerdo con el vendedor, lo habitual en España es firmar un contrato de arras. Se trata de un compromiso de compra con una señal económica (normalmente un 10% del precio) que garantiza que ambas partes seguirán adelante con la operación. Es recomendable incluir una cláusula que te permita recuperar la señal en caso de que la financiación no sea aprobada.
Redactar la escritura de compraventa
La compraventa se formaliza ante notario, donde se firma la escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad. En este documento se detallan la descripción del inmueble, el precio, las cargas, y cualquier otra condición acordada. El notario da fe de la legalidad de la operación y la inscripción en el Registro te convierte en propietario a todos los efectos.
Planificar la financiación
En la mayoría de los casos, la compra de una vivienda se financia mediante hipoteca. Los bancos suelen cubrir entre el 70% y el 80% del valor de tasación. Para conceder el préstamo, la entidad revisará tu situación financiera, solicitará garantías y realizará su propia tasación. Los gastos de apertura y gestión pueden sumar entre un 0,5% y un 1,5% del importe financiado.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, el notario enviará la documentación al Registro de la Propiedad. La inscripción es esencial para que la vivienda quede registrada a tu nombre y para que cualquier derecho hipotecario quede también inscrito. El proceso suele tardar entre 15 y 30 días hábiles.
Pago de impuestos al comprar una vivienda
Tras la firma, deberás liquidar los impuestos correspondientes:
- Para compras de viviendas de segunda mano, el ITP.
- En obra nueva, el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
El plazo para el pago suele ser de 30 días hábiles desde la firma. Si vendes la vivienda en el futuro, deberás abonar la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial, si la hubiera.
Entrega de llaves y posibles reformas
En el momento de recibir las llaves del inmueble, es recomendable elaborar un acta o protocolo de entrega en el que se detallen el estado de la vivienda, el inventario (si se entrega amueblada) y las lecturas de contadores. Si la vivienda necesita reformas, planifica bien el presupuesto y los plazos antes de ponerla en alquiler. Lo que parece una ganga puede convertirse en una inversión mayor de lo previsto.
Buscar inquilinos
Para alquilar la vivienda puedes gestionarlo por tu cuenta o recurrir a una agencia inmobiliaria. En cualquier caso, prepara un contrato de arrendamiento conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y revisa la solvencia de los candidatos. Un buen inquilino no solo garantizará el pago puntual, sino que cuidará del inmueble, asegurando la rentabilidad de tu inversión.
Alternativas a la compra directa de vivienda
Si no quieres asumir todo el proceso de compra y gestión, una alternativa creciente en España es el crowdfunding o crowdlending inmobiliario. A través de plataformas reguladas por la CNMV, puedes invertir en proyectos inmobiliarios desde cantidades reducidas (por ejemplo, 500 €) y obtener rentabilidades que, dependiendo del proyecto, pueden situarse entre el 5% y el 12% anual. Además, permite diversificar y reducir riesgos.
Guía para invertir en vivienda para alquilar