La inversión inmobiliaria ha evolucionado con el tiempo, ofreciendo alternativas más accesibles y diversificadas para los inversores. Entre las opciones más destacadas están el crowdlending inmobiliario y los REITs (Real Estate Investment Trusts), que permiten participar en el sector sin necesidad de comprar una propiedad directamente. Pero, ¿cómo se comparan con la inversión tradicional en alquileres? Aunque cada una tiene sus ventajas y desventajas, en muchas ocasiones, una combinación de ambas puede generar resultados más sólidos y equilibrados.
Quienes ya han invertido en bienes inmuebles conocen de primera mano su complejidad y el elevado compromiso de tiempo que suelen requerir. Sobre el papel, invertir en una vivienda para alquilar puede parecer sencillo:
- Comprar un inmueble en buen estado y ubicado en una zona con demanda.
- Negociar el precio.
- Hacer pequeñas reformas o mejoras estéticas (el conocido home staging).
- Buscar al inquilino ideal.
Sin embargo, la realidad puede distar mucho de ese escenario ideal. En las zonas más atractivas, los precios de compra son cada vez más altos, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga. Esto puede obligar al comprador a endeudarse en exceso, reduciendo la rentabilidad esperada. Además, los gastos imprevistos, las reparaciones, las vacantes entre inquilinos o los impagos pueden convertir rápidamente un sueño en un quebradero de cabeza.
A eso hay que sumarle los impuestos: el ITP o IVA en la compra, el IBI y el IRPF durante la tenencia, y la posible ganancia patrimonial en la venta. En resumen, gestionar una inversión inmobiliaria física sin apoyo profesional no es tarea fácil.
Por eso, cada vez más personas se plantean vías indirectas de invertir en el sector, como los REITs o el crowdlending inmobiliario. Veamos sus diferencias, ventajas y cuándo tiene sentido optar por uno u otro.
¿Qué son los REITs y cómo funcionan?
Un REIT es un fondo de inversión donde una compañía permite a los pequeños inversores participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de comprar propiedades directamente. Están regulados y cotizan en bolsa, lo que significa que puedes invertir en ellos de forma tan sencilla como comprar acciones desde una cuenta de inversión.
La mayoría de los REITs se especializan en sectores muy concretos: oficinas, centros comerciales, hospitales, residencias de mayores, centros de datos, viviendas, etc. Esto permite al inversor elegir exactamente a qué tipo de activos quiere exponerse.
En el caso de España, existen algunos REITs nacionales, pero la mayoría de los más consolidados y líquidos están en Estados Unidos, Reino Unido o Alemania. Para reducir el riesgo de volatilidad, lo recomendable es diversificar entre varios REITs especializados.
No obstante, al cotizar en bolsa, los REITs pueden verse muy afectados por el comportamiento general de los mercados financieros, incluso aunque el mercado inmobiliario subyacente esté funcionando bien. Esto introduce una dosis de volatilidad que conviene tener en cuenta.
Crowdlending inmobiliario: la alternativa más directa
Frente a los REITs, el crowdlending inmobiliario representa un modelo más reciente, pero en rápido crecimiento, especialmente en Europa. Plataformas como Hausera permiten a los inversores financiar proyectos inmobiliarios concretos promovidos por empresas del sector, con total transparencia sobre el destino del dinero y la rentabilidad esperada.
Este modelo democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria: con cantidades relativamente pequeñas, desde 100 o 300 euros, dependiendo del proyecto, cualquier persona puede participar en el desarrollo de una promoción o en la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria.
A diferencia de los REITs, donde el inversor compra un título negociado en bolsa, en el crowdlending se invierte directamente en un préstamo, con un vencimiento definido y un tipo de interés acordado. Es decir, sabes desde el principio qué rentabilidad vas a obtener, en qué plazo, y qué garantías respaldan la operación.
¿Y si hay problemas en el proyecto?
Las plataformas de inversión online cuentan con procesos predefinidos en caso de incidencias, desde la imposición de penalizaciones por retrasos hasta la ejecución de garantías. En el peor de los casos, el activo inmobiliario se pone a la venta para recuperar el capital invertido. Aunque los impagos o retrasos pueden ocurrir, la gestión profesional de las plataformas reduce significativamente los riesgos.
Una volatilidad muy baja
Otra de las ventajas clave del crowdlending es su baja volatilidad. Al no cotizar en mercados secundarios y estar desvinculado de las bolsas, este tipo de inversión se comporta de manera muy estable, lo que puede ayudar a equilibrar carteras con exposición a renta variable o criptomonedas.
Además, el crowdlending permite diversificar geográficamente: en Hausera, por ejemplo, se puede invertir en proyectos en diferentes zonas de la Región de Murcia y en otros países europeos, como Italia, reduciendo así el riesgo de concentración.
¿Qué opción es mejor en 2025?
El mercado inmobiliario en España está experimentando cambios profundos. La consolidación del teletrabajo, el auge de la inversión en zonas periféricas y el renovado interés por la vivienda en propiedad están transformando la demanda. Muchas familias están optando por vivir en zonas más tranquilas, donde el precio por metro cuadrado aún es razonable y la calidad de vida superior.
Además, a pesar de las subidas de tipos de interés en Europa en los últimos años, el contexto actual apunta a una estabilización. Esto hace que la financiación hipotecaria vuelva a ser atractiva para muchas promotoras, lo cual impulsa la oferta de nuevos proyectos para los inversores minoristas a través de plataformas como la nuestra.
El futuro de la inversión inmobiliaria es mixto
Invertir directamente en inmuebles de alquiler sigue siendo una opción válida, especialmente para quienes tienen tiempo, conocimientos y capital suficiente. Pero para la mayoría de los pequeños inversores, la vía indirecta, ya sea mediante REITs o crowdlending inmobiliario, ofrece una forma mucho más accesible, diversificada y eficiente de participar en el sector.
Desde Hausera, apostamos por una inversión inmobiliaria más transparente, participativa y rentable. En nuestra plataforma, podrás encontrar proyectos analizados en profundidad, con información clara sobre riesgos, rentabilidades y plazos.
Inversión en alquileres vs. REITs vs. Crowdlending inmobiliario