La fijación de precios basada en el riesgo y el impacto de las subidas de tipos de interés en los préstamos inmobiliarios

Las subidas de los tipos de interés no siempre producen los efectos deseados. De hecho, pueden derivar en consecuencias imprevistas, como un aumento significativo de la probabilidad de impago por parte de los prestatarios.

En este artículo vamos a analizar la complejidad de esta situación y examinar cómo estas subidas afectan directamente a los préstamos inmobiliarios, así como la importancia de adoptar modelos de fijación de precios ajustados al riesgo para una gestión financiera más eficiente y equilibrada.

Cómo afectan las subidas de tipos a los préstamos inmobiliarios

Las subidas de los tipos de interés han generado una creciente preocupación tanto entre inversores como entre entidades del sector inmobiliario. La presión por el aumento de los tipos de interés, derivada de la política monetaria de los bancos centrales y la incertidumbre económica global, podría parecer una solución lógica a ciertos problemas. Sin embargo, no siempre se traduce en beneficios para todas las partes implicadas.

Desde Hausera, observamos que, aunque los tipos más altos pueden compensar algunos riesgos, también pueden desencadenar efectos no deseados, como un aumento en el nivel de morosidad. Es por ello que toda persona que esté pensando en invertir en el sector inmobiliario necesita conocer la relación entre los tipos de interés, el riesgo de crédito y la viabilidad de los proyectos inmobiliarios, especialmente en este entorno económico tan dinámico.

Comprender la probabilidad de impago

La probabilidad de impago mide la posibilidad de que un prestatario no cumpla con sus obligaciones de pago. Este indicador es clave en la gestión del riesgo crediticio, ya que una mayor PD implica un aumento en la posibilidad de que el préstamo no sea devuelto.

Es importante destacar que la relación entre tipos de interés y probabilidad de impago no es lineal. Depende de múltiples factores: las estrategias de salida del prestatario, la calidad de las garantías ofrecidas, las condiciones específicas del préstamo (como el porcentaje de financiación respecto al valor del activo o su duración) y, por supuesto, el entorno económico general.

Los prestamistas deben evaluar estos elementos cuidadosamente al fijar el tipo de interés, ya que este no solo representa una rentabilidad esperada, sino también una compensación por el riesgo asumido. Aplicar un tipo demasiado alto sin tener en cuenta estos factores puede tener efectos adversos tanto para el prestatario como para el propio inversor.

El riesgo oculto de los tipos elevados

Incrementar los tipos de interés puede, en ciertos casos, provocar más problemas de los que pretende resolver. Aunque un tipo más alto debería reflejar un riesgo mayor, si se aplica de manera generalizada y sin tener en cuenta las circunstancias individuales, puede terminar afectando negativamente al prestatario, y por tanto al éxito del proyecto.

Por ejemplo, en un préstamo de un millón de euros al 10% de interés con vencimiento en 12 meses, el prestatario deberá abonar 100.000€ en intereses. Si el tipo sube al 11%, el coste total en ese mismo periodo asciende a 110.000€, con un incremento trimestral de 2.500€. Esta diferencia, aunque aparentemente pequeña, puede tener efectos significativos sobre el flujo de caja de un proyecto inmobiliario.

Más allá del coste financiero, hay implicaciones importantes:

1. Aumento de los costes operativos: los mayores intereses reducen el margen disponible para otros gastos del proyecto, afectando su viabilidad económica.
2. Presión sobre el flujo de caja: las cuotas más elevadas pueden generar tensiones financieras al limitar la liquidez disponible para el mantenimiento, comercialización o finalización de las obras.
3. Menor rentabilidad del proyecto: un coste financiero superior reduce la rentabilidad final de la inversión, afectando tanto al promotor como al inversor.
4. Impacto en la viabilidad: cuando los costes financieros superan la capacidad de generación de ingresos del proyecto, aumenta el riesgo de que este no se complete o entre en impago.
5. Reducción del valor del activo: un entorno de tipos altos disminuye el valor de mercado de las propiedades, ya que los inversores y compradores ajustan sus expectativas de rentabilidad.

Estas consecuencias muestran que subir los tipos no es una medida neutral. De hecho, puede ser contraproducente si no se gestiona de forma estratégica y adaptada a la realidad del proyecto y del prestatario.

El valor de una fijación de precios basada en el riesgo

Desde Hausera, donde conectamos a inversores con oportunidades inmobiliarias cuidadosamente seleccionadas, defendemos un enfoque que pone el análisis del riesgo en el centro de toda decisión financiera. En lugar de aplicar tipos de interés elevados de forma generalizada, creemos en una estrategia basada en la evaluación detallada de cada operación y cada activo.

Esto implica valorar factores de inversión como la experiencia del promotor, la ubicación y naturaleza del proyecto, las garantías reales asociadas y la viabilidad económica del desarrollo. Factores que, bien analizados, permiten anticipar mejor los riesgos y estructurar condiciones de inversión más ajustadas a la realidad de cada proyecto.

La llamada fijación de precios basada en el riesgo es una práctica habitual en el sistema financiero tradicional, especialmente en productos como préstamos hipotecarios. Sin embargo, en Hausera no otorgamos financiación ni prestamos directamente capital, sino que actuamos como plataforma de conexión entre inversores privados y proyectos inmobiliarios con estructuras de financiación predefinidas.

Nuestro valor está en cómo seleccionamos y presentamos estas oportunidades inmobiliarias: aplicamos herramientas propias de análisis y modelos de evaluación que ayudan a nuestros inversores a comprender el nivel de riesgo asociado a cada propuesta. De este modo, promovemos un ecosistema de inversión más transparente, eficiente y con mayores garantías de éxito para todas las partes implicadas.

Así, cuando los tipos de interés suben, no proponemos una respuesta automática. En Hausera apostamos por estudiar caso a caso, entendiendo que una estructura de inversión viable no depende solo del coste del capital, sino también del equilibrio entre riesgo asumido y retorno esperado. Solo así es posible ofrecer a los inversores oportunidades sostenibles, y a los promotores, un acceso responsable a la financiación alternativa.