A lo largo de nuestra trayectoria, hemos adquirido una amplia experiencia en el mercado de la inversión colectiva inmobiliaria. Durante este tiempo, hemos detectado varios conceptos erróneos que suelen repetirse entre los inversores. En este artículo, queremos aclarar cinco de los más comunes.
La ubicación es siempre lo más importante
Todo inversor ha escuchado la famosa regla de oro del sector inmobiliario: lo más importante es la ubicación. Y es cierto que, para un propietario, el éxito de su inversión depende de que el inmueble mantenga una alta demanda de alquiler y aumente su valor con el tiempo. Si la ubicación es atractiva, es más probable que genere una mayor rentabilidad.
Sin embargo, en la inversión participativa inmobiliaria, los inversores no adquieren directamente un inmueble. En la mayoría de los casos, conceden un préstamo a corto plazo a un promotor, que reembolsa el capital una vez finalizado y vendido el proyecto inmobiliario.
Por ello, lo que realmente determina el éxito de la inversión no es tanto la ubicación del inmueble a largo plazo, sino la viabilidad del exit, es decir, la capacidad del promotor para vender el proyecto una vez construido. Un caso ilustrativo es un centro de atención a mayores que ya ha sido adquirido por un inversor institucional antes de su construcción, aunque se ubique en una pequeña ciudad. En este escenario, el riesgo puede ser menor que el de un edificio de viviendas en el centro de una gran ciudad si este último aún no tiene compradores comprometidos.
Los proyectos con plazos más cortos son más seguros
Muchos inversores prefieren proyectos con plazos cortos, ya que creen que cuanto más tiempo dure una inversión, más cosas pueden salir mal. Además, los mercados inmobiliarios pueden cambiar significativamente en tres años, mientras que en 18 meses el riesgo parece más controlado.
Sin embargo, hay que tener precaución. Un plazo de inversión demasiado ajustado puede ser un problema si surgen retrasos imprevistos, algo habitual en el sector de la construcción.
Los promotores con experiencia y las plataformas de inversión participativa, tanto crowdfunding como crowdlending, calculan estos riesgos e incorporan un margen de seguridad en los plazos. Si un proyecto no tiene este margen, puede encontrarse en dificultades cuando llegue la fecha de devolución del préstamo y aún esté en plena fase de construcción. Aunque un retraso no siempre implica pérdidas, sí puede generar estrés y tensiones financieras que, en el peor de los casos, afecten a la viabilidad del proyecto.
Los proyectos sin licencia de obra son los más arriesgados
Es cierto que la obtención de una licencia de construcción es un factor de riesgo en cualquier proyecto inmobiliario. Si un promotor aún no tiene la licencia, el proceso puede alargarse varios meses o incluso fracasar. Mientras tanto, si solo posee un terreno sin desarrollar, no podrá generar ingresos para devolver el préstamo colectivo.
En cambio, no todos los proyectos sin licencia de obra presentan el mismo nivel de riesgo. Existen casos en los que el promotor ya posee un edificio en uso y busca financiación para su remodelación.
Por ello, la clave no es únicamente preguntar si un proyecto tiene licencia de obra, sino analizar qué alternativas tiene el promotor si no la obtiene y qué otros factores pueden afectar su viabilidad.
Invertir en varios proyectos siempre reduce el riesgo
Diversificar la inversión en varios proyectos es una estrategia clave para gestionar el riesgo en la inversión participativa inmobiliaria. Sin embargo, no siempre garantiza una protección total si la diversificación no se realiza correctamente.
Algunas plataformas de inversión financian varios proyectos del mismo promotor o incluso la misma sociedad gestora en diferentes fases. Esto puede parecer una opción lógica si el promotor ha demostrado ser confiable, pero implica un riesgo adicional. Si una empresa entra en dificultades financieras, es probable que afecte a todos sus proyectos, no solo a uno en particular.
Por ello, al diversificar carteras, es recomendable no solo distribuir la inversión en distintos proyectos, sino también en diferentes promotores, ubicaciones y tipos de activos.
Los proyectos comerciales son más arriesgados que los residenciales
Existe la creencia de que las inversiones en oficinas, locales comerciales o naves industriales son más arriesgadas que las residenciales debido a que las empresas son inquilinos más vulnerables a las crisis económicas. En cambio, las personas siempre necesitarán un lugar donde vivir.
Si bien es cierto que la demanda de oficinas y comercios puede fluctuar más que la de viviendas, el mercado inmobiliario comercial sigue siendo altamente atractivo para inversores institucionales. Los datos de grandes consultoras inmobiliarias muestran una demanda sostenida de activos comerciales, especialmente en ubicaciones estratégicas.
Además, aunque las rentabilidades de los inmuebles comerciales han disminuido en algunos mercados, siguen ofreciendo mejores perspectivas que otras opciones de inversión tradicionales, como los depósitos bancarios o los bonos gubernamentales con tasas de interés negativas.
Cinco errores comunes sobre la inversión colectiva inmobiliaria