Introducido oficialmente por la Ley 11/2021 de medidas contra el fraude fiscal, el valor de referencia catrastral permite calcular el precio de mercado de terrenos y propiedades con fines fiscales. Se utiliza especialmente en impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones).
¿Qué es el valor de referencia?
Este valor de referencia es un dato oficial calculado anualmente por la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Este valor refleja el precio medio de mercado de un inmueble o terreno en base a las compra-ventas registradas ante notario. Desde 2022, se utiliza como base imponible mínima para tributar en determinados impuestos, como el ITP y el ISD.
A diferencia del valor catastral tradicional, que considera criterios como la antigüedad o las características físicas del inmueble, el valor de referencia se centra exclusivamente en las condiciones del mercado y su evolución reciente.
El valor de referencia catastral se puede consultar de forma gratuita en la sede electrónica del Catastro. Es necesario disponer del Código Registral ünico (CRU) del inmueble para acceder a esta información. Además, este valor está disponible en las notificaciones de liquidación de impuestos que emiten las administraciones tributarias.
En caso de discrepancia con el valor asignado, los propietarios pueden presentar una reclamación administrativa o incluso solicitar una revisión pericial contradictoria, como establece el artículo 134 del texto refundido de la Ley General Tributaria.
Cálculo valor de referencia
La Dirección General del Catastro calcula el valor de referencia basándose en datos de transacciones reales proporcionados por los notarios. Este cálculo considera factores como:
- Zona geográfica: cada municipio se divide en áreas homogéneas en función de características similares, como el uso del suelo y la localización.
- Valores de mercado: los datos de compraventas recientes en cada zona son analizados para determinar el precio promedio por metro cuadrado.
- Características del inmueble: superficie, tipología (residencial, comercial, rústico) y estado de desarrollo.
El valor resultante se aplica como base mínima imponible para ciertos impuestos, salvo en casos en los que el precio de mercado declarado sea mayor.
Para calcular el valor de un terreno o propiedad, se utiliza la fórmula:
Valor del terreno = valor de referencia × superficie
Si el valor de referencia es de 1.000 €/m² y el terreno tiene 150 m², su valor será de 150.000 €. Este valor será el mínimo sobre el cual se calcularán impuestos como el ITP o el ISD.
En casos específicos, el valor de mercado puede ser superior, especialmente si el terreno tiene características únicas o mejoras significativas.
¿Qué normativa regula el valor de referencia?
El valor de referencia catastral está regulado por varias normativas, entre las que destacan:
- Ley 11/2021, de medidas contra el fraude fiscal: introduce el uso obligatorio del valor de referencia como base imponible mínima en el cálculo de impuestos como el ITP y el ISD.
- Real Decreto 1020/1993: establece los procedimientos de valoración catastral, incluidos los criterios para la actualización de valores de referencia.
- Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: define las competencias del Catastro para determinar y publicar estos valores.
Estas normativas aseguran la transparencia del proceso y la uniformidad en la aplicación de los valores de referencia en todo el territorio nacional.
Qué determina el valor de referencia
El valor de referencia se ve afectado por varios factores que se actualizan anualmente para reflejar las condiciones reales del mercado:
| Ubicación | La localización del inmueble o terreno dentro del municipio, así como su cercanía a infraestructuras y servicios. |
| Uso del suelo | El tipo de uso (residencial, comercial, agrícola) influye en el cálculo del valor por metro cuadrado. |
| Datos de mercado | El precio medio de las transacciones en la zona. |
El valor de referencia catastral es mucho más que una herramienta fiscal; representa un esfuerzo por acercar la valoración de los inmuebles a la realidad del mercado, aportando transparencia y coherencia al sistema tributario. Entender cómo se calcula y cómo puede influir en tus decisiones económicas te permitirá actuar con mayor seguridad, optimizar tus recursos y resolver cualquier divergencia que pudiera surgir de manera informada.
Valor de referencia catastral: fiscalidad e inmuebles