El crowdfunding inmobiliario es una forma popular de invertir, pero como cualquier inversión, no está exento de riesgos. A veces pueden surgir preguntas como ¿Cuáles son los fatores que lleva a un proyecto inmobiliario tener dificultades?Desde Hausera queremos ofrecerte una visión detallada de los principales riesgos y algunos consejos para evaluarlos antes de invertir.
¿Cuándo puede un proyecto entrar en dificultades?
En general, un proyecto puede enfrentarse a problemas financieros si no genera suficientes ingresos para cubrir los costes totales de la inversión, o si durante la fase de construcción se agotan los fondos. Para que un proyecto inmobiliario sea rentable, la construcción tiene que completarse con éxito.
A continuación, vamos a analizar los principales riesgos que pueden poner en peligro la finalización de un proyecto inmobiliario. Ten en cuenta que esta lista no es exhaustiva y que cada proyecto puede enfrentar riesgos específicos que deben evaluarse individualmente.
Por otro lado, nos gustaría aclarar que el contenido de este artículo no constituye asesoramiento financiero. Las preguntas propuestas son una herramienta para ayudarte a identificar riesgos, pero no garantizan que un proyecto esté exento de problemas.
Factores de riesgo en proyectos inmobiliarios
Riesgo de planificación
Errores en la planificación del proyecto, ya sea en la concepción, los costes o el calendario, pueden aumentar significativamente el riesgo de sobrecostes o retrasos. Las siguientes preguntas pueden ayudarte a evaluar este riesgo:
- ¿Cuánto tiempo lleva el desarrollador inmobiliario en el mercado y cuántos proyectos ha completado con éxito? Los desarrolladores con experiencia suelen cometer menos errores.
- ¿Ha trabajado el desarrollador previamente con el tipo de inmueble del proyecto (residencial, oficinas, etc.)?
- ¿Conoce el desarrollador el mercado local y ha gestionado proyectos en esta área antes?
- ¿Cuenta con el apoyo de socios experimentados que puedan compensar posibles deficiencias de conocimiento?
- ¿Ha tenido el desarrollador problemas en proyectos anteriores debido a errores de planificación?
Riesgo de permisos
La falta de permisos de construcción puede generar retrasos importantes o incluso provocar la cancelación del proyecto. Preguntas clave:
- ¿Ya se dispone de la licencia de obras? Este sería el mejor escenario.
- Si no, ¿la financiación del proyecto está condicionada a la obtención de la licencia?
Riesgo de construcción
Errores graves durante la construcción o defectos de calidad pueden generar retrasos y sobrecostes. Evalúa este riesgo considerando lo siguiente:
- ¿Tiene el desarrollador experiencia probada en la construcción de proyectos similares?
- ¿El contratista principal cuenta con un historial sólido en este tipo de obras?
- ¿Existen auditorías independientes realizadas por terceros para supervisar la calidad de la construcción?
Riesgo de costes
Si los costes de construcción aumentan significativamente, pueden superar el presupuesto disponible y poner en peligro el proyecto. Preguntas clave:
- ¿El proyecto tiene un margen de beneficio suficiente (al menos un 10 %) para absorber posibles sobrecostes?
- ¿Existen reservas presupuestarias para cubrir incrementos inesperados de costes?
- ¿Cuánto capital propio aporta el desarrollador como colchón financiero?
Riesgo de tiempo
Los retrasos en la construcción pueden generar costes adicionales, indemnizaciones o incluso la anulación de contratos con los compradores. Considera:
- ¿El desarrollador o el contratista principal tienen experiencia en proyectos similares?
- ¿El proyecto incluye un margen de tiempo adicional para absorber retrasos?
- ¿Hay reservas presupuestarias para cubrir posibles indemnizaciones?
Riesgo de comercialización
Si el desarrollador no consigue vender las unidades al precio previsto, los ingresos podrían no cubrir los costes de inversión. Preguntas importantes:
- ¿El proyecto ya cuenta con ventas iniciales? Esto indica que existe demanda.
- ¿La comercialización la realiza un equipo propio o una agencia especializada? Las firmas consolidadas suelen tener más éxito en la venta de propiedades.
- ¿Los precios están alineados con el mercado local? Herramientas como portales inmobiliarios o informes de mercado pueden ayudar a evaluar esto.
Riesgo de insolvencia del desarrollador o los socios
La insolvencia del desarrollador o de alguna empresa clave del proyecto puede causar retrasos o incluso la paralización del mismo. Evalúa este riesgo con las siguientes preguntas:
- ¿Las cuentas del desarrollador muestran una situación financiera sólida?
- ¿Cuánto tiempo lleva el desarrollador operando en el mercado?
- Si hay un contratista principal, ¿su situación financiera también es estable?
Riesgo de financiación
La falta de una financiación completa puede provocar problemas durante el desarrollo del proyecto. Considera:
- ¿El proyecto ya cuenta con un préstamo firmado por parte de una entidad bancaria?
- Si no, ¿están avanzadas las negociaciones para obtener financiación?
- ¿El desarrollador aporta suficiente capital propio para cubrir parte de los costes?
¿Cómo puedes analizar proyectos con mayor profundidad?
Si quieres reducir riesgos al invertir en proyectos inmobiliarios, considera llevar a cabo una evaluación detallada de los riesgos financieros. Estas herramientas permiten simular escenarios adversos, como un aumento en los costes de construcción o una reducción en los ingresos esperados, para entender cómo podrían afectar la viabilidad del proyecto. Utilizar herramientas como análisis de sensibilidad o tests de estrés te ayudará a anticiparte a posibles problemas y a tomar decisiones más informadas.
Para facilitar este proceso, muchas plataformas especializadas y asesores inmobiliarios ofrecen plantillas y guías prácticas que puedes usar para evaluar proyectos en profundidad. Así, tendrás una visión más clara de qué proyectos están mejor estructurados y tienen mayor probabilidad de éxito.
El crowdfunding inmobiliario puede ser una inversión muy rentable, pero su éxito depende de analizar cuidadosamente los riesgos y apostar por desarrollos bien planificados y gestionados.
Riesgos del crowdfunding inmobiliario