La subordinación cualificada es un concepto clave en el crowdinvesting inmobiliario, ya que los préstamos subordinados cualificados son el modelo de financiación más utilizado por las plataformas de inversión colectiva en España.
¿Por qué las plataformas de crowdinvesting prefieren préstamos subordinados cualificados?
En España, las ofertas públicas de inversiones están sujetas a la obligación de presentar un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Sin embargo, la elaboración de este folleto implica costes elevados y procedimientos largos, lo que puede dificultar la operatividad de las plataformas de crowdinvesting.
Los préstamos subordinados cualificados están exentos de esta obligación bajo ciertas condiciones, permitiendo a las plataformas captar hasta 5 millones de euros (límite aplicable en España) sin necesidad de un folleto de emisión, agilizando el proceso de financiación.
¿Qué significa «subordinado»?
El término subordinado hace referencia a la prioridad en el pago de deudas en caso de insolvencia del prestatario. En caso de que una sociedad no pueda cumplir con sus obligaciones financieras y deba declararse en concurso de acreedores, el orden de prelación para la distribución de los activos es el siguiente:
- Deuda garantizada (préstamos hipotecarios o bancarios).
- Deuda no garantizada (proveedores, facturas pendientes).
- Préstamos subordinados.
- Capital social (inversiones en acciones).
En este esquema, los titulares de préstamos subordinados solo reciben pago si las deudas de mayor rango han sido completamente satisfechas.
¿Qué implica «subordinación cualificada»?
La subordinación cualificada introduce una restricción adicional:
- El prestatario no está obligado a realizar pagos de capital o intereses si ello provoca que su situación financiera derive en insolvencia.
En términos prácticos, esto significa que, si un proyecto experimenta problemas financieros, los pagos a los titulares de préstamos subordinados pueden suspenderse de forma indefinida. Además, estos préstamos pueden asumir un papel de cobertura de pérdidas, con el riesgo de pérdida total del capital invertido.
Riesgos y medidas de mitigación
La subordinación cualificada conlleva riesgos significativos, incluyendo el riesgo de pérdida total del capital. Por ello, las plataformas de crowdinvesting implementan medidas de protección como:
- Selección rigurosa de proyectos
Solo se seleccionan proyectos con sólidos fundamentos financieros para minimizar la probabilidad de problemas de insolvencia. - Garantías adicionales
En algunos casos, se incorporan garantías cuando existe una alta confianza en su valor en situaciones adversas. - Transparencia informativa
Los inversores reciben información detallada sobre los riesgos asociados y las características del préstamo en los documentos clave, como los folletos informativos y las condiciones generales de la inversión.
La subordinación cualificada es una herramienta que facilita la financiación de proyectos a través del crowdinvesting, pero conlleva riesgos específicos que deben ser comprendidos por los inversores. Analizar a fondo las características del proyecto y confiar en plataformas con rigurosos estándares de selección es esencial para mitigar estos riesgos.
¿Qué es la subordinación cualificada?