Costes de construcción, tipos de interés e inflación: ¿hacia dónde va el mercado inmobiliario?

En un escenario marcado por la volatilidad económica, la inversión inmobiliaria vuelve a ocupar un lugar central en las conversaciones de promotores, inversores y ahorradores. La inflación, el encarecimiento de los materiales y los tipos de interés al alza han alterado las reglas del juego. ¿Sigue siendo el ladrillo un refugio seguro para proteger el patrimonio?

En este artículo, analizamos las claves del nuevo escenario y las oportunidades reales que están emergiendo.

Estado actual del desarrollo inmobiliario

Tras dos años de escalada en los precios de construcción, algunos materiales como la madera y el acero mostraron una tendencia a la baja durante 2023. Sin embargo, esta estabilización ha sido temporal. A lo largo de 2024 y principios de 2025, los costes directos de construcción han vuelto a incrementarse, impulsados por la escasez de materias primas, el aumento de los costes energéticos y la presión sobre la mano de obra cualificada.

Muchas constructoras, no obstante, han reactivado su disponibilidad y vuelven a sentarse a negociar. Esta apertura se debe, en parte, a la paralización temporal de proyectos por parte de la competencia, lo que ha liberado capacidad operativa.

Aun así, los contratos a precio cerrado siguen siendo difíciles de asegurar. La volatilidad obliga a los promotores a calcular con precisión los posibles sobrecostes. El panorama actual exige planificación rigurosa, pero sigue permitiendo ejecutar proyectos viables con una buena estrategia.

Precio de venta y comportamiento del inversor

En las operaciones de venta en bloque a fondos institucionales, la rentabilidad inicial pactada sigue siendo el factor decisivo. Inversiones basadas en múltiplos superiores a 30 veces la renta anual son cada vez menos atractivas, frente a aquellas que se mantienen por debajo de ese umbral.

Aunque el coste de financiación también ha aumentado para este perfil de inversor, el impacto es contenido por las regulaciones que limitan el endeudamiento. Las cartas de intención firmadas (LOI) se ejecutan en su mayoría sin renegociaciones, lo que indica estabilidad en este segmento.

En cambio, el comprador particular ha sido más golpeado por el alza de tipos y las mayores exigencias hipotecarias. Esto se traduce en una ralentización palpable en las decisiones de compra.

Dinámica del mercado del alquiler

El alquiler se consolida como opción prioritaria para muchos hogares, y más aún en zonas urbanas con alta demanda. La escasez de obra nueva y el encarecimiento de viviendas antiguas han hecho que las propiedades energéticamente eficientes ganen protagonismo, a pesar de su mayor coste inicial.

El ahorro a largo plazo en suministros, junto con factores como la cercanía al transporte público, influye cada vez más en la elección de los inquilinos. En consecuencia, se espera una subida progresiva de las rentas en estas ubicaciones.

Inversión inmobiliaria frente a la inflación

Con la desaparición de los tipos cero y el fin de las compras masivas de deuda por parte del BCE, la inflación ha regresado con fuerza. Dejar el dinero en cuentas estáticas supone hoy una pérdida real de poder adquisitivo.

Tal y como analizamos habitualmente, el impacto de la inflación sobre el ahorro no invertido es considerable. El capital necesita encontrar vías rentables para no perder valor real a medio y largo plazo.

Por ejemplo:
En 2021: 0,5% de comisión bancaria + 3,1% de inflación = 3,6% de pérdida real
En 2022: 0,25% de comisión + 6,8% de inflación = 7,05% de pérdida real

Aunque las previsiones apuntan a una desaceleración, la inflación seguirá por encima del 3%, erosionando los ahorros inmóviles.

Opciones de inversión a considerar

En este contexto, los activos con rentabilidad real vuelven al centro de la estrategia. Algunas alternativas:

• Acciones con dividendos: hasta 4% anual, con riesgo de volatilidad.
• ETFs e indexados: expuestos a la evolución del ciclo económico.
• Bonos corporativos high yield: 6-8%, con riesgo de impago.
• Financiación inmobiliaria: 6-9% anual, con garantías y plazos definidos.

Conclusión: del análisis a la acción

Invertir en financiación inmobiliaria bien gestionada puede ser una herramienta eficaz para proteger el capital frente a la inflación. La escasez de vivienda nueva, la demanda sostenida de alquiler y el respaldo de activos tangibles aportan estabilidad a esta estrategia.

Eso sí, la clave está en el análisis riguroso: evaluar la solvencia del promotor, la ubicación del activo y la viabilidad del proyecto. ¡Porque en tiempos de cambio, la información precisa y la acción oportuna marcan la diferencia!