El capital mezzanine es una herramienta de financiación versátil que permite a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios reducir su dependencia de los bancos y optimizar el uso de sus fondos propios. A continuación, explicamos cómo funciona la financiación inmobiliaria mediante capital mezzanine y sus principales ventajas.
Ventajas de la financiación mezzanine
Para comprender mejor el potencial del capital mezzanine, es importante conocer sus principales beneficios:
- Se considera capital propio a efectos económicos: los bancos suelen reconocerlo como parte de los fondos propios, lo que facilita su integración en estructuras de financiación existentes o el cierre de posibles brechas de financiación.
- No requiere garantías ni derechos de control: en proyectos avanzados, es posible obtener financiación sin ofrecer garantías adicionales ni ceder derechos de gestión operativa.
- Flexibilidad en los plazos de devolución: las condiciones de reembolso pueden adaptarse a la evolución del proyecto, ofreciendo mayor libertad en la gestión financiera.
¿Cómo puede utilizarse estratégicamente el capital mezzanine?
Gracias a su flexibilidad, la financiación mezzanine permite a los desarrolladores inmobiliarios alcanzar distintos objetivos estratégicos:
Aumentar la liquidez disponible
Mediante la refinanciación de fondos propios ya invertidos, los promotores pueden liberar capital y utilizarlo para la compra de nuevos terrenos o el desarrollo de otros proyectos.
Evitar problemas de liquidez
El capital mezzanine permite crear un fondo de reserva dentro del proyecto, reduciendo el riesgo de interrupciones por falta de liquidez. Además, puede utilizarse para anticipar parte de los beneficios previstos, permitiendo extender los plazos de comercialización y maximizar la rentabilidad.
Cubrir déficits de financiación
Dado que se considera capital propio a efectos financieros, el capital mezzanine puede utilizarse para completar el porcentaje de fondos propios exigido por los bancos y mejorar la capacidad de endeudamiento.
Reducir la dependencia bancaria
El elevado interés por la financiación de proyectos inmobiliarios ha llevado a que algunas entidades bancarias rechacen operaciones de menor volumen o impongan procesos largos y complejos. En estos casos, el capital mezzanine ofrece una alternativa ágil y eficiente, especialmente para proyectos pequeños y medianos.
Opciones de financiación con capital mezzanine
Existen diversas formas de estructurar la financiación mezzanine en el sector inmobiliario. Algunas de las más utilizadas incluyen:
Inversión colectiva
A través de la financiación por inversión colectiva, los proyectos inmobiliarios pueden captar líquido de múltiples inversores particulares, quienes aportan pequeñas cantidades de capital a cambio de una rentabilidad. Las inversiones suelen oscilar entre los 500 y los 25.000 euros.
Ventaja: Permite a los promotores acceder a una red amplia de inversores y ganar visibilidad en el mercado.
Inversión privada
En las inversiones privadas, la financiación proviene de un número reducido de inversores cualificados, que participan con importes más elevados, a partir de 50.000 euros.
Ventaja: A diferencia del crowdinvesting, este modelo mantiene la inversión en un entorno más discreto y exclusivo.
Requisitos habituales para acceder a financiación mezzanine
Los requisitos pueden variar según el proveedor de financiación, pero en general, los proyectos deben cumplir con ciertos criterios como:
- Promotor con experiencia y trayectoria acreditada
- Inversión mínima del 5 % de capital propio en el proyecto
- Licencia de construcción en proceso o asegurada
- Estrategia de salida bien definida
Si bien no todos los proyectos cumplen inicialmente con estos criterios, algunas entidades pueden ofrecer soluciones flexibles en función del potencial del desarrollo inmobiliario.
Financiación de proyectos inmobiliarios con capital mezzanine