¿Estás pensando en construir tu propia casa o comprar un piso en propiedad? Tanto si eres un particular como un inversor o promotor, aquí te mostramos cómo puedes hacer realidad el sueño de tener tu propio hogar o sacar adelante un proyecto inmobiliario con éxito.
1. Evalúa tu situación financiera con honestidad
Comprar una vivienda o construir una casa es, para la mayoría, la mayor inversión de su vida. Por eso es fundamental conocer bien tu capacidad económica y planificar con detalle. Aparte del precio de compra del inmueble, hay que contar con los gastos asociados: impuestos (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA en obra nueva), gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y, en algunos casos, la comisión de una agencia inmobiliaria.
Antes de solicitar financiación, es fundamental revisar tu situación económica con objetividad y entender cómo evalúan los bancos tu perfil. La seguridad crediticia es uno de los factores clave que determinarán si te conceden la hipoteca y en qué condiciones.
Estos costes adicionales pueden suponer entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda, lo que incrementa notablemente la inversión total. Además, si recurres a financiación bancaria, hay que tener en cuenta la duración del préstamo y las posibles variaciones en tu situación personal o laboral a lo largo del tiempo.
2. Calcula tus ahorros
En España, los bancos suelen exigir que el comprador aporte al menos un 20% del precio de la vivienda en concepto de entrada. Es decir, como norma general, el banco no financia más del 80% del valor del inmueble. Además, deberás contar con ahorros adicionales para cubrir los gastos de compra mencionados antes.
Cuanto mayor sea tu aportación inicial, mejores condiciones obtendrás en el préstamo hipotecario, ya que los intereses serán más bajos. Por eso conviene hacer un análisis detallado de tu patrimonio: ¿qué tienes en cuentas corrientes, depósitos, fondos de inversión, acciones, planes de ahorro, seguros de vida o incluso joyas o metales preciosos que puedas liquidar?
Eso sí, no deberías vender inversiones a largo plazo, como acciones o fondos, únicamente para aumentar tu capital disponible, a menos que los hayas constituido específicamente con este objetivo. Y si decides vender activos como oro, bonos o participaciones bursátiles, es recomendable aplicar un margen de seguridad sobre su valor estimado para evitar sorpresas si el mercado fluctúa.
3. Busca fuentes de financiación alternativas
Si tras revisar tus finanzas descubres que no alcanzas el capital necesario, existen otras vías para reforzar tu aportación: préstamos familiares, anticipos de herencia o incluso préstamos bonificados por parte del empleador. Aunque estos recursos pueden resultar más económicos que un préstamo bancario tradicional, implican compromisos personales o laborales que también hay que valorar cuidadosamente.
Una opción interesante si prevés recibir una herencia a medio plazo es la donación anticipada por parte de un familiar. En España, las donaciones pueden beneficiarse de bonificaciones fiscales, especialmente entre padres e hijos, aunque estas dependen de la comunidad autónoma y conviene analizarlas caso por caso.
4. ¿Se puede comprar una vivienda sin aportar ahorros?
En algunos casos excepcionales, sí. Si tienes un empleo muy estable (por ejemplo, como funcionario) y unos ingresos elevados, algunos bancos pueden ofrecer una financiación del 100 %. No obstante, esta opción conlleva riesgos importantes. Ante cualquier imprevisto, como una pérdida de empleo o una caída de ingresos, podrías verte en una situación comprometida.
Por eso, si accedes a una hipoteca sin ahorros, es recomendable negociar un porcentaje de amortización elevado del 3% al 5% para asegurarte de saldar la deuda antes de la jubilación.
5. El derecho de superficie
Otra forma de adquirir una vivienda sin comprar el terreno es a través de figuras como el derecho de superficie. En este caso, construyes o adquieres la propiedad sobre un terreno que no es tuyo, sino que alquilas por un periodo largo, habitualmente de hasta 75 años. El principal beneficio es el ahorro en el coste del suelo, pero existen contrapartidas como el pago de un canon anual y posibles dificultades para revender el inmueble en el futuro.
Además, deberás asumir los costes de mantenimiento o rehabilitación del edificio según lo que establezca el contrato. Por eso, esta opción solo resulta interesante en determinados casos y debe analizarse en profundidad antes de tomar una decisión.
Cómo financiar o hipotecar una vivienda