¿Estás pensando en invertir en bienes inmuebles? Puede ser una gran idea, pero antes de comprar una propiedad, es fundamental conocer ciertos indicadores financieros. Uno de los más importantes es la rentabilidad del alquiler. En este artículo, te explicamos qué significa este concepto y cómo calcularlo correctamente.
¿Qué es la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad del alquiler es un indicador clave para quienes desean invertir en bienes raíces. Sirve para evaluar si una inversión inmobiliaria es rentable o no y permite comparar la rentabilidad de distintos inmuebles o incluso con otras opciones de inversión.
En términos simples, la rentabilidad del alquiler relaciona los ingresos que obtienes por alquilar una propiedad con el dinero que has invertido en ella. Se expresa en porcentaje y puede calcularse de diferentes formas.
Cálculo de la rentabilidad bruta del alquiler
Existen dos formas principales de calcular la rentabilidad del alquiler: la bruta y la neta. La rentabilidad bruta es un cálculo más sencillo, ya que requiere menos datos.
Para calcularla, solo necesitas conocer la renta anual sin gastos y el precio de compra del inmueble.
La fórmula es la siguiente:
Rentabilidad bruta del alquiler = (Renta anual/Precio de compra)x100
También puedes calcular la rentabilidad bruta utilizando el multiplicador de ingresos:
Multiplicador = Precio de compra/Renta anual Rentabilidad bruta = (100/Multiplicador)
Cálculo de la rentabilidad neta del alquiler
La rentabilidad neta del alquiler proporciona un valor más preciso, ya que tiene en cuenta los gastos asociados a la propiedad. Su cálculo es más complejo, pero también más útil.
Para calcularla, hay que restar a la renta anual los siguientes costes:
- Gastos de mantenimiento y administración: incluyen el pago a administradores de fincas, reparaciones y riesgo de impagos o vacantes.
- Gastos financieros: si has financiado la compra con una hipoteca, debes incluir los intereses.
- Gastos adicionales: como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los honorarios del notario y posibles renovaciones.
La fórmula para calcular la rentabilidad neta es:
Rentabilidad neta = [(Renta anual - Gastos) / (Precio de compra + Gastos de adquisición)] × 100
También existe la posibilidad de calcular la rentabilidad de forma más rápida y sencilla mediante herramientas online, como las calculadoras de rentabilidad. Estas permiten obtener resultados precisos en segundos, simplemente ingresando datos como el precio de compra, la renta mensual y los gastos asociados.
Ejemplo práctico de cálculo de rentabilidad del alquiler
Datos: Precio del inmueble = 250.000€ Gastos de adquisición = 11% del precio Renta mensual = 850€ Renta anual = 850x12 = 10.200€ Gastos de mantenimiento = 15% de la renta
Cálculo de la rentabilidad bruta:
Rentabilidad bruta = (Renta Anual / Precio de compra) x 100 = (10.200/250.000)x100 = 4,08%
Cálculo de la rentabilidad neta:
Rentabilidad neta = [(Renta anual – Gastos) / (Precio de compra + Gastos de adquisición)] × 10
Renta anual después de gastos = 10.200 – (15% × 10.200) = 8.670 €
Precio total con gastos = 250.000 + (11% × 250.000) = 277.500 €
Rentabilidad neta = (8.670/277.500) × 100 = 3,12 %
¿Cuándo vale la pena comprar una propiedad como inversión?
No hay una regla fija, pero los expertos recomiendan:
- Para pisos nuevos: rentabilidad neta mínima del 4%.
- Para propiedades más antiguas: Rentabilidad neta mínima del 6%.
Las propiedades con alta rentabilidad suelen estar en ubicaciones menos demandadas, mientras que las situadas en zonas premium tienen rentabilidades más bajas debido a su alto precio de compra.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad del alquiler y rentabilidad del capital propio?
La rentabilidad del capital propio (o equity yield) tiene en cuenta los impuestos y los costos de financiación. Se calcula así:
Rentabilidad del capital propio = (Beneficio anual / Capital invertido) × 100
También se puede calcular con el ingreso neto:
Ingreso neto = Renta anual - Gastos - Intereses de la hipoteca Rentabilidad del capital propio = (Ingreso neto/Capital invertido)×100
Si financias la compra con una hipoteca, puedes beneficiarte del efecto apalancamiento, aumentando la rentabilidad sobre tu inversión inicial.
Qué tener en cuenta sobre el rendimiento del alquiler
La rentabilidad del alquiler no depende solo del precio de compra y los ingresos por renta. Existen otros factores que pueden afectar su rendimiento a largo plazo, desde el tipo de propiedad hasta los costos de mantenimiento y el riesgo de impago. Antes de invertir, es importante tener en cuenta otros factores antes de embarcarte en la inversión inmobiliaria:
- Riesgo de impago o vacantes: una rentabilidad alta suele implicar mayor riesgo de inquilinos morosos o períodos sin alquilar.
- Tipo de propiedad: la rentabilidad varía según sea una vivienda, un local comercial o una oficina.
- Gastos de mantenimiento: las propiedades antiguas suelen requerir mayores inversiones en reformas.
- Fórmulas de cálculo: no existe una única fórmula estándar, así que compara bien antes de tomar decisiones.
¿Es buena la rentabilidad de tu alquiler? Calcula y descubre