¿Qué son los fondos de inversión inmobiliaria?
Los fondos de inversión inmobiliaria son estructuras de inversión que agrupan el dinero de múltiples inversores para destinarlo a la compra de bienes inmuebles como oficinas, complejos residenciales, centros comerciales y otras grandes propiedades.
Los ingresos generados por los alquileres, intereses y la venta de las propiedades se distribuyen entre los inversores después de deducir los costes de administración.
Diferencias entre los fondos abiertos y los fondos cerrados
En el mercado español, los fondos de inversión inmobiliaria suelen dividirse en dos categorías principales: fondos abiertos y fondos cerrados. Estas categorías se diferencian en términos de funcionamiento, riesgos y flexibilidad, lo que las hace adecuadas para diferentes estrategias de inversión.
¿Qué son los fondos abiertos?
Los fondos abiertos permiten la entrada de nuevos inversores de forma continua, sin un límite fijo de capital. Estos fondos no tienen una duración predeterminada, lo que permite a los inversores recuperar su capital devolviendo las participaciones a la gestora, aunque esto está sujeto a plazos de permanencia y notificación.
El precio de las participaciones se calcula según el valor liquidativo del fondo, que resulta del valor de mercado de los activos (propiedades y reservas de efectivo) menos las deudas, dividido entre el número de participaciones emitidas.
Características clave de los fondos abiertos:
- Mínimo de inversión: Generalmente, las participaciones pueden adquirirse desde 50 euros.
- Costes: Los fondos suelen aplicar un cargo de entrada de hasta un 5,25 % y costes de gestión anuales de entre el 0,5 % y el 2 % del valor de las participaciones.
- Rendimientos: Según un informe de Scope, los fondos abiertos han generado históricamente rendimientos anuales del 2-2,5 %, con un ligero aumento en los últimos años.
Ventajas:
- No requieren gestión activa por parte del inversor, como buscar inquilinos o gestionar reformas.
- La diversificación obligatoria (mínimo 10 propiedades por fondo) reduce el impacto de los impagos en un solo inmueble.
- Permiten a pequeños inversores acceder al mercado inmobiliario con aportaciones reducidas.
Riesgos:
- En épocas de crisis, un exceso de solicitudes de retirada puede poner en peligro la liquidez del fondo, como ocurrió durante la crisis financiera.
- Las restricciones de liquidez incluyen una permanencia mínima de 24 meses y un aviso de 12 meses para la retirada de capital.
¿Qué son los fondos cerrados?
Los fondos cerrados recaudan un capital fijo durante una fase inicial y luego cierran la entrada a nuevos inversores. Los participantes deben mantener su inversión durante el plazo establecido, que puede oscilar entre 3 y 30 años, hasta la venta de los activos al final del periodo.
Estos fondos suelen invertir en un número limitado de propiedades, predefinidas al inicio del fondo. En algunos casos, se trata de «fondos de inversión ciega» donde los activos aún no están decididos en la fase de captación de capital.
Características clave de los fondos cerrados:
- Mínimo de inversión: Las aportaciones iniciales suelen oscilar entre 5.000 y 25.000 euros, con un mínimo de 20.000 euros si el fondo invierte en menos de tres propiedades.
- Costes: Los fondos aplican un cargo de entrada del 3-5 %, además de «costes blandos» para comercialización y gestión que pueden representar entre el 15 % y el 25 % del capital inicial.
- Rendimientos: Según Scope, los fondos cerrados suelen generar rendimientos del 3,5-4 % anual.
Ventajas:
- Prometen mayores rendimientos que los fondos abiertos, gracias a su enfoque en un número limitado de propiedades.
- No requieren gestión activa por parte del inversor.
- En algunos casos, pueden ofrecer beneficios fiscales, dependiendo del fondo y la legislación aplicable.
Riesgos:
- Altos costes iniciales, que deben recuperarse antes de generar beneficios.
- Al tratarse de participaciones empresariales, los inversores enfrentan riesgos de pérdidas, incluida la pérdida total del capital.
- La falta de diversificación aumenta la exposición al riesgo de los inquilinos o propiedades específicas.
- En casos excepcionales, las distribuciones pueden ser reclamadas si el fondo enfrenta dificultades financieras.
Comparativa: fondos abiertos vs. fondos cerrados
| Fondos abiertos | Fondos cerrados |
|---|---|
| Invierten en un portafolio diversificado de al menos 10 propiedades. | Suelen invertir en 1-2 propiedades. Los fondos con menos de 3 propiedades exigen inversiones mínimas más altas. |
| Sin duración fija. Permanencia mínima de 24 meses y aviso de retirada de 12 meses. | Duración fija de entre 10 y 30 años. |
| Rendimientos aproximados del 2-2,5 % anual. | Rendimientos aproximados del 3,5-4 % anual. |
| Costes iniciales de hasta un 5,25 % y costes de gestión anuales de 0,5-2 %. | Costes iniciales de hasta un 5 %, más costes blandos de entre el 15 % y el 25 %. |
| Inversiones posibles desde 50 €. | Inversiones mínimas de entre 5.000 y 25.000 €. |
Los fondos abiertos son una opción accesible para pequeños inversores, con baja inversión inicial y mayor diversificación, aunque ofrecen rendimientos moderados. Por otro lado, los fondos cerrados son ideales para inversores experimentados, con mayor tolerancia al riesgo y horizontes de inversión a largo plazo, que buscan rentabilidades más altas.
Fondos de inversión: Concepto y tipos